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调研报告:城市更新将成永续投资产业

作者:admin 来源: 日期:2016-11-07 14:52:54

10月25日,住房和城乡建设部政策研究中心与高和资本再次联合发布了民间资本调查——《2016年民间资本与房地产业研究报告》(以下简称《报告》)。该报告每年发布一次,今年已是第六次。从2011年以来,该报告就每年热点话题进行了探讨,而今年它将目光投向了城市有机更新。

高和资本董事长苏鑫表示:“我国一线城市二手房销量超过新房,率先进入存量房时代,其中蕴含的商机必达数万亿。房地产服务业时代已经来临,而传统大型开发商转型非常困难,未来将更加关注轻资产运营公司。“

本次《报告》认为,未来城市有机更新的前景广阔,必将成为房地产投资的永续产业,是民间资本投资房地产的新热点。

存量房时代城市更新势在必行

各地房地产市场已经不同程度地步入了存量房时代,而存量时代的房地产往往随着城市功能的改变而不断变化着承载的形式,实现着资产的升值。作为城市的基础产业和经济发展载体的房地产业态与城市功能紧密相关。

目前,一二线城市内新房市场空间已越来越小,核心区域的高饱和度决定城市发展只能外溢,满足核心区域的市场需求只能依靠存量市场。核心区域的绝对竞争力在商业方面尤其明显,而一线城市核心区域已不再准许兴建新的商办项目,使得旧楼改造更是成为必然。从各个房地产相关的论坛以及政府研讨会议中,也不难发现城市更新逐渐成为行业下一个风口,因为它体量足够大,市场纵深的空间大。从市场机构的角度而言,基于位置的核心,投资风险也相抵可控。从政府税收以及城市规划的角度而言,随着楼宇硬件以及租客软件的优化,不仅能优化城市面貌,而且可获得持续性税源。

如果类比互联网时代的演变路径,房地产行业从增量时代进入存量时代,相当于互联网从PC时代进入移动互联时代。就像小米在移动互联时代的当下快速从一家小公司发展成为独角兽,存量房时代的轻资产运营公司也拥有着类似的赛道。房地产从制造业转向服务业,对于大型房企转型或许很难,但对于上下游的轻资产公司而言,恰恰是战略发展机遇期。因此,无论是从市场还是政府来看,在新时代背景下,对办公、消费、生存环境都有了新的需求,城市更新将成为房地产投资的又一个热点产业。

城市更新诠释轻资产模式

此次《报告》将我国城市有机更新的轻资产模式按照办公和公寓两个市场进行了细分。

办公类细分市场又包含两类:重资产重投入改造类模式,如新街高和中心、上海K11等;轻资产的联合办公模式如优客工场和氪空间。公寓类细分市场也包含两类,相对重投入的如新派公寓,基金直接收购资产;轻资产运营类如链家自如、上海新起点公寓等。

其中,自如友家便是城市更新轻资产模式租房市场的典型代表。自如友家从市场上租赁普通住房,进行统一的标准装修后出租,收取租金差价和房租10% 的服务费,提供包括保洁、维修、宽带等生活服务。目前客户群体已累计达50 万人。

另外一个案例就是新街高和中心。2015年1月,高和资本收购北二环原星街坊购物中心,通过提升和改造,租金从3.5元/平方米/天一跃提升至9.2元/平方米/天,被誉为北京城市更新写字楼价值提升最为明显的标杆项目。这种城市更新基金的商业模式,同时孵化了很多地产金融类创新产品。以高和资本为例,如今已有CMBS、私募REITs等。为了有效地链接城市更新与轻资产模式的商业闭环,高和资本还成立了国内第一支专注于房地产轻资产领域的股权投资基金——高和翰同基金。

轻资产模式成大势所趋

住建部政策研究中心主任秦主任认为,自如友家、高和资本、氪空间等项目的成功并不是偶然的,“以轻资产模式进行城市有机更新优势明显,不仅能解决品牌企业扩张的资金问题,还能降低资金门槛,减少资金占用、解决城市更新中的复杂产权问题,为开展城市有机更新的品牌企业提供快速发展的可能。”

同时,不同时期、不同市场条件下产业变化特征和物业需求状况,各种用途物业都存在有机更新的需求。例如,住宅短缺时出现“商改住”,住宅过剩积压时出现“住改商”;或者用途不变,通过更新升级为新的业态,如传统商业地产改造转型为众创空间或联合办公空间等。在当前的行业背景下,城市更新与轻资产被大家关注,一定程度上也反应出随着消费的升级,人们对物理空间的需求也随之升级。

苏鑫表示:“重资产或轻资产运营,是企业根据发展环境以及企业战略需要进行的理性选择,不存在孰优孰劣的问题。伴随资产升值趋稳,轻资产模式优势逐步显现。特别是对于品牌企业来说,未来城市有机更新与轻资产模式结合将有更广阔的发展空间。”